הרכבת תמהיל המשכנתא

בואו לגלות הכל על המשכנתא ותמהיליה:

אם תבחנו את עניין המשכנתא תגלו כי:

במקרו: משכנתא, זו ההחלטה הכלכלית החשובה ביותר בחייכם.

במיקרו: תמהיל המשכנתא הוא שקלול המשכנתא עד להתאמתה המושלמת לצרכים המיוחדים רק לכם. תמהיל המשכנתא מספר את סיפור המשכנתא שלכם. 

כל ההחלטות הגורליות לגבי העתיד הפיננסי שלכם ואיכות חייכם ל 30 השנים הבאות, נתונות לבחירתכם החופשית בשלב זה של בחירת תמהיל המשכנתא. 

בגמרא כבר כתוב כל על האדם לשלש את ממונו, שליש בקרקע, שליש במסחר ושליש במזומן.  

לפני שני עשורים, מסלולי המשכנתאות שלקחו אנשים היה יחידני, קל"צ. מקסימום, ריבית משתנה לא צמודה. לא היתה מודעות למסלולים נוספים. ובעיקר, כי לא היו כאלה.

בשנים האחרונות פיתח בנק ישראל את מערכת החוקים בכל הנוגע לתמהילי משכנתא וסוגי המסלולים. 

כיום, ישנן כמעט אינספור אפשרויות לתמהילי משכנתא במסלולים רבים ומגוונים. רוב מוחלט של המשכנתאות מחולק לשלושה מסלולים לכל הפחות. קיימות גם משכנתאות עם שישה ושבעה מסלולים! 

אחרי קריאת הכתבה הבאה תהיו פרופסורים לענייני תמהילי משכנתא והמסלולים המומלצים.

קצת רקע על התמהיל ומטרתו

תמהיל, זהו מושג שנולד בשנת 2011. עד אז, משכנתא היתה נלקחת כולה במסלול קל"צ. מדוע צריך תמהיל? שילוב של כמה מסלולים, בהכרח, מפזר סיכונים. העיקרון הוא פשוט. לא שמים את כל הביצים בסל אחד. כך תוכלו להתמודד טוב יותר מול כל תרחיש פיננסי, ברמה האישית או ברמה הבנקאית. 

איך מרכיבים תמהיל משכנתא?

על מנת להרכיב תמהיל משכנתא יש צורך רב בהבנה עמוקה על כל אחד מסלולי המשכנתא ומה העיקרון שעומד מאחורי כל מסלול.

לפניכם פירוט נרחב על ריביות ומסלולים שיעזור לכם להתלבט ולבחור בבהירות וביתר קלות:

איך לשלם ריבית קבועה לא צמודה מדד?

על פי חוק שיצא לפני תשע שנים, שליש מסכום המשכנתא חייב להילקח באחד מהמסלולים הבטוחים והיציבים (קבועה צמודה\לא צמודה). כמובן, זאת על מנת לשמור על ביטחונכם הפיננסי מכל תנודות אפשריות.

זכרו! כגודל היציבות כן יוקר המחיר. מסלול זה בטוח אך יקר. במסלול זה של ריבית קבועה, הכל יישאר יציב ועומד בדיוק כיום חתימתו, לאורך כל חיי ההלוואה.

ולכן…טוב ונכון לעשות שימוש במסלול זה. ויחד עם זאת להשתדל לחסלו תוך 20 שנים לכל היותר. כך תורידו את עלויות הריביות לעלויות הגיוניות. במקרה של פירעון מוקדם (הלוואי), תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.  

איך לשלב מסלול קבוע צמוד מדד בתמהיל המשכנתא?

"אני משלם כבר 10 שנים ועדיין אני חייב יותר ממה שלקחתי". משפט כזה תוכלו לשמוע ממי שלקח אחוזים מוגזמים מהמשכנתא שלו בריבית משתנה צמודת מדד.

במסלול זה, הקרן נתונה לשינוים לפי עלויות יוקר המחיה. ולכן, רמת הסיכון היא גבוהה.

עמלת פירעון מוקדם- יש. אם הריבית בשוק תעלה, תשלמו עמלה בגובה ההפרש בין הריביות בהלוואה לבין גובה הריביות בשוק כפול תקופת ההלוואה הנותרת.

 

איך לשלב במשכנתא מסלול משתנה צמוד מדד?

מסלול זה הוא כמו המסלול הקודם, אך עם ריבית משתנה. הריבית משתנה לפי תחנות שינוי שנקבעו מראש. בדרך כלל כל 5 שנים. תחנות אלו, הן גם נקודות יציאה מהמשכנתא ללא עמלות כלשהן. ולכן כדאי לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא לתקופה קצרה ככל הניתן.

משכנתא בריבית פריים:

במסלול זה, אין הצמדה למדד והריבית משתנה על פי הנתונים בריבית הפריים. עקרונית, הריבית יכולה להשתנות בכל 15 לחודש. אך למעשה, היא מתעדכנת כל חודש כמעט ללא שינויים בדרך כלל.

הקרן- אינה צמודה.
עמלת פירעון מוקדם- אין. ניתן לפרוע מסלול זה בכל עת ללא עלות.                                         
רמת סיכון – די גבוהה. אם ריבית הפריים תזנק, ההחזר החודשי יעלה בצורה דרסטית, ויהיה גבוה משמעותית ממה שתוכנן. לכן ישנה הגבלה על שילוב ריבית הפריים עד 66% מסכום המשכנתא.

לסיכום:

סוגי הריביות שפרטנו לעיל, הן רק חלק קטן ממה שיכול להגדיר את תמהיל המשכנתא שלכם.       

אנו בחברת המפתח למשכנתאות, ליוונו מאות לקוחות בבניית תמהיל משכנתא. עבורנו, פעולת בניית תמהיל משכנתא היא פעולה הנעשית באופן יומיומי בצורה מקצועית.

נשמח לבנות גם לכם את התמהיל המותאם ביותר עבורכם. 

אצלינו תוכלו ליהנות ממשרד נגיש וצוות מסור שמחכה לכם בכל עת.

נשמח לתת לכם שירות אמין. אדיב. ומקצועי.

צרו אתנו קשר.