מילון מושגי משכנתא

רוצים לקחת משכנתא? המושגים חדשים ומבלבלים? בבנק מדברים אתכם בשפה לא מובנת? לפניכם מילות מפתח מעולם המשכנתאות אותן אתם מוכרחים להכיר על מנת לנהל שיחה רצופה בנושא המשכנתאות. במיוחד בשבילכם הכנו את מילון מונחי המשכנתא שלנו. בואו להבין את שפת עולם המשכנתאות.

משכנתא:

משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הניתנת תמורת שיעבוד נכס. את המשכנתא מקבלים מהבנק או מגופים אחרים, בדרך כלל עבור קניית דירה. כל החלטה שלכם בנוגע למשכנתא העכשווית שלכם, תלווה אתכם ל 25-30 השנים הבאות. קחו בחשבון כי תהליך לקיחת המשכנתא עשוי להימשך על פני תקופה של חודש עד שלושה חודשים.

קרן ההלוואה:

קרן ההלוואה היא הסכום שהבנק משלים על ההון העצמי שכבר הבאתם, על מנת שתוכלו לרכוש את הנכס. לדוגמא: לרכישת דירה בשווי מיליון שקלים, אם ההון העצמי שלכם הוא 250 אלף ש"ח, הקרן תעמוד על 750 אלף ש"ח.

ריבית משכנתא:

זכרו, הבנק הוא עסק למכירת מזומנים. הריבית היא הרווח של הבנק על הקרן שמכר לכם. ישנם סוגים שונים של ריביות: ריבית פריים, ריבית צמודה, ריבית קבועה ועוד. ריביות אלו נתונות לבחירתכם בעת בחירת המסלולים. כמו שאתם מבינים, ישנן ריביות הנקבעות על ידי הבנק לפי רמת הסיכון שהבנק לוקח על ההלוואה שנתן לכם – ככל שאתם לקוחות "טובים יותר" מבחינת הבנק, הווי אומר, הכנסות גבוהות ויציבות, התנהלות פיננסית נכונה והון עצמי מכובד, כך הסיכוי שלא תחזירו את המשכנתא, נמוך. ובכך תהיו זכאים לריביות זולות יותר.

זכרו!!! הבנק הוא כמו שוק! אם חשבתם שהבנק הוא מוסד בעל כללים נוקשים וסדורים שלא ניתן להתמקח איתו על מחירים, אז טעיתם ובגדול. על מנת להתנהל בחוכמה מול הבנק, כל מה שצריך, זה להכיר את כללי המשחק ולדעת איך לתכנן את כל המהלכים מראש, דבר שבא עם הזמן מתוך ניסיון ובקיאות בשוק המשכנתאות. אנו במפתח למשכנתאות רכשנו ידע רב בתחום ונשמח לתת לכם שירות מקצועי ויעיל, עם כל הלב.

מה שצריך לדעת בהתנהלות מול הבנקים:

  1. תמיד תוכלו למצוא יותר זול. נסו להגיש בקשות לבנקים נוספים. התעקשו על שלכם. אחרי הכל, ברור שהדרך הקלה והבטוחה ביותר להשגת התוצאות המתבקשות היא יחד עם יועץ משכנתאות מומחה שבהתמקחות וביעילות ישבור עבורכם את כל הקופות!

     

  2. זכרו, ככל שתסווגו בבנק כלקוחות מועדפים יותר – צ'קים מכוסים, עמידה בהתחייבויות קודמות והתנהלות פיננסית תקינה, הבנק יאהב אתכם יותר!!! הבנק יודע לדרג את לקוחותיו מי מהם יוכל לעמוד בכל מה שהתחייב ומי מהם לא…

שימו לב! לקוח מועדף יקבל את המוצר – הכסף, בריביות הנמוכות ביותר.

אישור עקרוני למשכנתא:

זהו אישור בו הבנק מאשר לכם לקחת אצלו משכנתא על בסיס הנתונים הכלכליים שלכם אך עדיין ללא התחייבות מצידו. רוצים לקנות דירה? רוצים לראות שאתם מכוסים עם משכנתא ויש למה להתקדם? לכך נועד האישור העקרוני.

תמהיל משכנתא:

תמהיל משכנתא הוא הרכב תיק המשכנתא שלכם. אם תרצו להתעניין אצל חבר לגבי המשכנתא שלו: לכמה שנים פרס את המשכנתא? באילו מסלולים בחר? על פי איזה לוח סילוקין בחר להחזיר את המשכנתא? תוכלו פשוט לשאול בשאלה אחת קצרה ותמציתית: מה כולל תמהיל המשכנתא שלך? 

אחוז מימון משכנתא:

אחוזי מימון = קרן. כלומר אם הבית שרכשתם שוויו 100% וההון העצמי שלכם הוא 25% משווי הבית, אחוזי המימון יהיו 75% .ובעצם, כשאתם רוצים לדעת מה גובה המשכנתא לה אתם זכאים, בשפה בנקאית תשאלו: "לכמה אחוזי מימון אנו זכאים"?

משכנתא הפוכה:

בהלוואה מסוג זה, הנתונים שונים מאוד ואפילו הפוכים. הדבר הראשון ההפוך הוא כמות לוקחי המשכנתא ההפוכה. מרבית לוקחי המשכנתאות בישראל הם אזרחים צעירים ובני ארבעים פלוס. ולעומת זאת, משכנתא הפוכה היא משכנתא הניתנת אך ורק למבוגרים מעל גיל 60. 

הדבר השני השונה במשכנתא הפוכה היא צורת ההחזר. אם במשכנתא המוכרת לנו מיד עם קבלת ההלוואה צריך להתחיל לשלם את המשכנתא, כאן הבנק לא דורש להחזירה בהתחלה אלא יש כמה אפשרויות החזר. האחת היא לאחר 120! ונסביר זאת בדוגמא: אדם בן 70, בעל דירה כמובן, יכול לקחת הלוואה של  בין 15% ל- 50% משווי דירתו ולשעבדה לבנק. לאחר פטירתו ילדיו/יורשיו ימכרו את הדירה ויחזירו לבנק את סכום ההלוואה. אופציה נוספת לתשלום ההחזר היא בתשלום חודשי כפי שנקבע מראש עם הבנק. לא בכל בנק קיימת אופציה זו.

הלוואת גרייס:

אם אתם מעוניינים במרווח נשימה בין קניית הבית לתחילת תשלומי המשכנתא, דעו שקיימת אפשרות כזו. הלוואת גרייס היא שירות שהבנק נותן ללקוחות המעוניינים בהלוואה כספית מיידית, אך רוצים לדחות את תחילת תשלומי החזר המשכנתא שלהם. 

"גרייס" מלשון חסד. אך כמו שכבר הבנתם, הבנק הוא לא עמותת חסד אלא עסק רווחי. העזרה המוצעת לכם מהבנק, היא כמובן בתשלום מלא מצידכם. וכאשר תתחילו להחזיר את המשכנתא, תשלמו את הריביות על זמן ההשהיה.

הלוואת בלון:

כשמה כן היא, כמו בלון שברגע אחד הוא מתפוצץ. הלוואת בלון, זו הלוואה שלוקחים מהבנק ופורעים אותה בתשלום אחד במועד שנקבע מראש. הלוואה זו היא גמישה, ניתן לפרוס את הריביות לתשלומים וכן את ההלוואה עצמה ניתן לחלק לכמה תשלומים. הריבית בהלוואה זו גם היא צמודה ותופחת עד למועד ההחזר. 

מדד תשומות הבניה:

אם קניתם דירה על הנייר, הסעיף הזה רלוונטי לגביכם. בקניית דירה מקבלן, אופן הסדרי התשלומים יהיו שונים מקניית דירה יד שניה. בעת חתימת החוזה עם הקבלן, תעבירו לו את ההון העצמי שלכם וכל שאר הכסף שעוד לא שילמתם, ואותו אתם מתכננים לקחת כהלוואה מהבנק, נתון לשינויים על פי עלויות הבניה, חומרי הגלם, שכר הפועלים וכדו'. מדד תשומות הבניה זהו מדד עלויות הבנייה והוא משפיע ישירות על מחיר של דירת קבלן.

ביטוח משכנתא:

מטרתו לתת בטוחה לבנק שכסף ההלוואה יחזור אליו בשלמות, גם במקרים קיצוניים של נזקים לרוכשים או לנכס. הבנק מבחינתו מחייב אתכם לקחת את הביטוח על שתי סעיפיו:

ביטוח חיים:

איך מחשבים בכסף את ערך החיים על מנת לבטח אותם? אכן, לחיים אין ערך מוגבל. מבחינת הבנק, שדואג כמובן לאינטרסים של עצמו, החיים שלכם שווים את הכסף שאתם חייבים לו. לכן, הביטוח תמיד יהיה מחושב ע לפי גובה יתרת קרן ההלוואה שלכם בבנק.

ביטוח מבנה:

ביטוח מבנה בא לכסות כל תקלה שלא תבוא לנכס הממושכן כמו: שריפה, נזקי צנרת וכדומה. כמובן שעליות שני הביטוחים הן בצמוד ליתרת הקרן שעוד לא שולמה. ולכן, ככל שתכסו את המשכנתא, ירדו במקביל גם עלויות הביטוחים.

מחזור משכנתא:

בפעולה זו מחדשים את המשכנתא על כל יתרת הקרן. מה הצורך בפעולה זו? נניח ולקחתם משכנתא לפני 10 שנים ונותרו לכם עוד 20 שנים ארוכות של תשלומים. בעקבות תקופת הקורונה מחירי הריביות ירדו בצורה משמעותית. ולכן, תוכלו למחזר את המשכנתא הישנה שלכם וליהנות מהוזלה משמעותית במחיר המשכנתא. 

איך תעשו זאת? פנו ליועץ משכנתאות מומחה ובקשו ממנו שיבדוק עבורכם האם שווה לכם לבצע מחזור משכנתא. יועץ משכנתאות מומחה ידע לבדוק עבורכם כמה עמלות תאלצו לשלם לעומת החיסכון שתשיגו מהמחזור. לידיעתכם, בתקופת הקורונה פנו אלינו אנשים רבים עם בקשות מעין אלו והצלחנו לחסוך להם עשרות אלפי שקלים!!! שווה לכם לנסות!

לוח סילוקין:

סילוקין מלשון סילוק, בלוח זה יפורט סילוק המשכנתא שלכם על כל פרטיה ומסלוליה, הסדרי התשלומים וכו'. ישנם שתי סוגי לוחות סילוקין:

לוח שפיצר:

צורת התשלומים בלוח שפיצר מיועדת לרוב האוכלוסיה משום שצורת ההחזר הזו שווה ויציבה לאורך השנים. בעיקרון נראה שכשהקרן יורדת גם הריבית יורדת בעקבותיה. אלא שבלוח שפיצר משלמים בהתחלה הרבה ריביות ומעט מהקרן, ועם השנים כשמרכיב הריביות פוחת מרכיב הקרן עולה. 

ובשורה התחתונה – בלוח שפיצר התשלומים שווים לאורך השנים. 

המעלה: מתאים גם לבעלי הכנסה חודשית בינונית וכן סתם למי שאוהב יציבות.

החיסרון: אומנם הריביות משולמות אך הקרן עדיין לא מופחתת באופן משמעותי. כשרוצים למחזר משכנתא יתרת הקרן גדולה מאוד.

לוח קרן שווה:

בצורת החזר זו תשלמו קרן שווה לכל אורך תקופת המשכנתא ואילו הריביות יהיו בהתאם לגובה הקרן שעוד לא כיסיתם. כך יוצא שבלוח קרן שווה בשנים הראשונות התשלומים גבוהים מאוד. ובשנים האחרונות הם נמוכים מאוד.

המעלה: מכסים את הקרן בצורה דרסטית, ומתרחשת ירידה משמעותית בגובה ההחזר החודשי, עם השנים.

החיסרון: בשנים הראשונות המשכנתא יקרה מאוד ולא מתאימה לרוב האוכלוסיה.



עמלת פירעון מוקדם:

זוהי עמלה, כעין קנס שגובה הבנק באם תרצו לכסות את המשכנתא לפני המועד שנקבע. נניח שזכיתם בלוטו, מסתבר כי הדבר הראשון שתרצו לעשות בכסף, זה להחזיר את המשכנתא. אבל הבנק מבחינתו לא מוכן לוותר לכם בכזאת קלות על הריביות העתידיות. ולכן, הוא יחשב את ממוצע הריביות העתידיות על כל יתרת הקרן ויגבה ממכם עמלה כפיצוי על חשבון העתיד.

נעזרתם בהסברים? נותרו לכם עוד שאלות? אצלנו בחברת המפתח למשכנתאות נשמח לענות לכם על כל שאלה נוספת, השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם בהקדם.