מסלולי משכנתא

ריביות, מסלולים, תמהילים…   בטח תקפה אתכם סחרחורת רצינית. המאמר הבא יהיה מעט כבד, אך אנו סמוכים ובטוחים כי לאחר שתקראו אותו בעיון, תחושו הקלה והעניינים המסובכים יתבהרו. המסלולים הרבים נוצרים על ידי שינויים קטנים בתנאי הריביות. אם בשעת בניית התמהיל אתם נתקלים לראשונה במושג מסלולי משכנתא, תפקידכם הוא לתת ליועץ המשכנתאות שלכם שקיפות מלאה אל תוך חייכם האישיים, התנהלותכם הפיננסית וההוצאות השוטפות שלכם. כך הוא יוכל להציג בפניכם את המסלולים הרלוונטים והמדויקים ביותר עבורכם. 

המטרה העיקרית בשלב זה, היא לנסות לחסוך עבורכם כמה שיותר כסף על ידי סנכרון של כל המסלולים שיכולים לשרת אתכם למען המטרה הזו.

ו…..לחלק המסובך, כעת נעבור יחד על סוגי הריביות לאט אבל בטוח: 

ריבית משתנה לא צמודה:

במסלול זה הריבית משתנה בהתאם לריבית אג"ח. אך השינוי מתעדכן אחת לתקופה הנקבעת מראש. ולכן, אם אתם מתעניינים במשכנתא יציבה לטווח הקרוב שלבו מסלול זה. לאחר מכן תוכלו להמיר את המסלול בריבית משתנה אחרת כמו ריבית פריים או כל מסלול ריבית משתלם אחר. במסלול זה אומנם יש סיכון מסוים אך היא זולה משמעותית ביחס למסלול ריבית קבועה.

ריבית משתנה צמודת מדד:

במסלול זה הריבית מושפעת מריבית אג"ח והקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. 

מדי חודש מעדכן בנק ישראל את גובה מדד המחירים לצרכן. אוטומטית יגבה ממכם הבנק את הריבית על פי גובה הריבית המעודכנת. על פי חוקי הפיקוח על הבנקים, תוכלו לקחת שני שליש מהמשכנתא בריבית משתנה. ולכן, כדי לפזר סיכונים יהיה נכון שתשלבו גם את הריבית המשתנה צמודת מדד לתמהיל המשכנתא שלכם. אך תוכלו לבקש מיועץ המשכנתאות שלכם שיכין לכם נקודות יציאה ממסלול זה וכך תוכלו להמיר מסלול זה באחר ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.

ריבית קבועה לא צמודה:

במסלול זה הכל צפוי מראש. אתם יודעים כמה תשלמו לכל אורך המסלול. הקרן אף היא, אינה צמודה למדד. אך חשוב לזכור כלל ברזל בבנק: כגודל היציבות כן יוקר המחיר.    

ריבית קבועה צמודת מדד:

במסלול זה הריבית נשארת קבועה לעולם אך הקרן צמודה למדד. התשלומים על חשבון הקרן והריבית משתנים בהתאם לשינויים במדד. הווי אומר שיכול להיות שרכשתם דירה במחיר מסוים ולבסוף שילמתם עליה מחיר יקר יותר (אל תתפתו לחשוב שאם במהלך תקופת המשכנתא המדדים ירדו יותר ממועד קניית הדירה תזוכו על כך. במרבית המקרים זה לא כך) אך אל דאגה, גם אם מחיר הקרן התייקר, בתשלומים החודשיים, זה בא לידי ביטוי בצורה מזערית.

ריבית הפריים:

מסלול זה מורכב משני גורמים משפיעים: 1. ריבית בנק ישראל. 2.ריבית עוגן הבנקים. 

ועכשיו נפשט את הגורמים משפת הבנק לשפתינו המדוברת. ריבית בנק ישראל היא המחיר אותו גובה בנק ישראל – הבנק המפקח על הבנקים, עבור הכסף שמוכר לבנקים השונים בארץ. ריבית עוגן הבנקים זהו הרווח של הבנקים, כלומר הכסף שהבנק משאיר לעצמו כרווח מהעסקה. 

התרגיל הוא פשוט: ריבית בנק ישראל +ריבית עוגן הבנקים =ריבית פריים. כיום, ריבית פריים נחשבת לריבית האטרקטיבית ביותר. בתקופה של החצי שנה האחרונה אנשים רבים ביצעו מיחזור משכנתא על מנת לנצל את העלויות הזולות של ריבית הפריים הנוכחית. במידה שתרצו למחזר את הקרן במסלול זה, הבנק לא יגבה ממכם עמלת פירעון מוקדם.

ריבית צמודה למט"ח:

אם אתם לקוחות מחו"ל או שיש לכם מקור הכנסה במטבע חוץ אז הסעיף הבא רלוונטי לגביכם. מסלול זה משתלם בעיקר אם אתם לקוחות מחו"ל שמתעתדים לרכוש לעצמכם דירה בארץ. כך תוכלו להעביר את החזרי המשכנתא מחשבונכם הישר אל הבנק ללא כל עמלה בדרך על המרת מטבע חוץ. הריבית במסלול זה מתעדכנת כל מספר חודשים עד חצי שנה. עבור אזרחים ישראליים מסלול זה נחשב למסוכן ביותר.

לסיכום:

גם אם אחרי כל ההסברים יצאתם קצת לא ברורים, אין דבר, העיקר שהבנתם שיש אופציות רבות מאוד למסלולים מגוונים ונגישים. 

אנו במפתח למשכנתאות נשמח לענות לכם על כל שאלה. נבנה לכם את תמהיל המשכנתא האטרקטיבי ביותר עבורכם, כך שהריביות יהיו הכי נמוכות שניתן להשיג בשוק המשכנתאות.