משכנתא למגרש ולבנייה עצמית

הכל יותר פסטורלי, האויר, המראות וריח האדמה… 

לעירוניים שביננו זה מזכיר צימר חלומי בצפון ואילו למושבניקים זה מזכיר שיגרה משמימה או אולי ילדות קסומה. 

קניית מגרש היא פרוצדורה די רצינית והבניה עליו עוד הרבה יותר. בכתבה הבאה נבהיר את הליכי לקיחת משכנתאות למגרש ולבנייה עצמית. 

בנייה עצמית בהקבלה לרכישת דירה מקבלן:

הבנק, כמו כל אחד מאיתנו רוצה להרוויח ועוד יותר מכך, לשמור על כספו הקיים. אם אתם יודעים דבר או שניים על רכישת דירה מקבלן, וודאי אתם כבר מנחשים מדוע הבנק לא שש לתת הלוואה לצורך קניית מגרש והקמתו.

סטיה קלה מהנושא על מנת להבין טוב יותר…

כל מה שהבנק עושה בנוגע לשוק ההלוואות, לאו דווקא בתחום המשכנתאות. זה ניהול סיכויים מול סיכונים, כמה סיכוי יש שהלווה לא יצליח להחזיר את ההלוואה בשלמותה. או מזווית אחרת, כמה סיכון יש על קרן ההלוואה הנתונה ללקוח ספציפי.

כמובן שככל שהסיכון גבוה יותר, גובה המחיר שיגבה ממכם הבנק על כל שקל יהיה גם הוא גבוה יותר.

ו…לעניינינו.

הבנק לא אוהב לקחת סיכונים. 

רכישת דירה מקבלן וקל וחומר רכישת קרקע והקמתה, טומנות בחובן סיכונים רבים. לכן, תצטרכו לעבור בקרה מוקפדת תחת עינו הסוקרת של הבנק עד לקבלת האישורים הנחשקים להלוואה שלכם. 

מה אחוז המימון שהבנק נותן במשכנתא למגרש?

חוקי בנק ישראל לגבי רכישת דירה חלים גם לגבי רכישת קרקע. יש מינימום ממנו הבנקים לא יכולים לחרוג. אך מקסימום ההגבלות וההחמרות נתון לבחירתם החופשית של כל בנק ובנק מתוך שיקוליו הפרטיים.

ברכישת קרקעות, הבנקים לא יתנו כמעט אף פעם 75% מימון משווי הקרקע. כל זאת כמובן מסיבה פשוטה, אם וכאשר הרוכש לא יעמוד בהחזרי המשכנתא, הבטוחה שיש לבנק, הקרקע, תדרוש מאמצים רבים מאוד עד שתכסה את קרן ההלוואה. המימון המקסימלי יגיע ל 60%. לאחר שהבנייה תושלם על הקרקע, תוכלו להשלים את אחוזי המימון ל 75%.

מה אחוז המימון במשכנתא לבנייה עצמית?

עכשיו, הגיע התור של כ…ל הניירת המקיפה לגבי הבניה ופרטיה. 

תצטרכו להציג לבנק הכל. החל מאישורי המחוז המקומי, היתרי בניה, וכלה בהצעות מחיר מהקבלן. אחרי שהכל מריח לבנק ישר והגון, תוכלו להחזיק ביד את שטרות המשכנתא.

תכל'ס, כמה אחוזי מימון נותן הבנק למשכנתא לבנייה עצמית? אם אתם עומדים לפני פרויקט ו"בניתם" על 75% מימון, אז רדו מזה ומהר. הבנק לוקח בחשבון כי במרבית הפרויקטים לא יספיק תזרים המזומנים הראשוני. ולכן, בסוף הבניה לאחר בקשה נוספת לתוספת הלוואה מצד הלווה, מסתבר שבכל מקרה יגיעו אחוזי המימון ל 75% משווי הבית. 

בשורה התחתונה, ניתן לקבל מימון של עד 75% מימון למשכנתא לבנייה עצמית, אבל חשוב לזכור שזה יהיה מורכב יותר.

למה משכנתא לבנייה עצמית משולמת בפעימות?

ההבדל המהותי ביותר בין רכישת דירה מוכנה לבין בניית בית באופן עצמאי, נעוץ כאן. ברכישת דירה, הצורך בכסף מזומן הוא כאן ועכשיו. לעומת זאת, בעבודות בנייה, הצורך בכסף מזומן הוא לכל שלב לחוד. ולכן, הבנק שמטרתו היא לשמור על רמת סיכונים נמוכה, ישחרר את סכום ההלוואה בפעימות. בין שלב לשלב הבנק ישלח שמאי שיוודא שנתוני השטח מסונכרנים עם הנתונים הרשמיים הנדרשים.

איך להרכיב תמהיל במשכנתא לבנייה עצמית?

במשכנתא זו, המסלול הבטוח ביותר עבור הלקוח הוא מסלול קבוע. 

התמהיל במשכנתא עבור רכישת קרקע והקמתה, מוגבל ל 3\1 במסלול קבוע וכל השאר בריביות משתנות. את השליש של המסלול הקבוע, ניתן להצמיד רק על הפעימה הראשונה. לכן, ההמלצה שלנו היא לשלב את מסלול קל"צ על כמה שיותר מהמשכנתא, ככל הניתן. כי רק על הפעימה הראשונה ניתן לשלב את קל"צ.

סוף מעשה במחשבה תחילה:

לפני שאתם מכניסים את עצמכם להתחייבויות, כדאי שתבררו עם עצמכם האם אתם מוכנים פיננסית לכל תרחישי העתיד. כך שכל התהליך יביא אתכם לצמיחה כלכלית וחלילה לא לצניחה.

לנוחיותכם מספר טיפים שימושיים:

  1. קחו את ההלוואה על המגרש כולו במסלול קל"צ. 
  2. שימו לב! פעמים מסוימות, מיחזור משכנתא יכול לחסוך לכם עלויות גבוהות. מתי תשקלו אופציה של מיחזור משכנתא? לאחר שינוי במצבכם הפיננסי כמו הזרמה נוספת של מזומנים ממשקיעים נוספים שהצטרפו לפרויקט הבניה שלכם.
  3. תנו את מפרט כל הוצאות הבנייה לביקורת אצל אנשי מקצוע, על מנת לקבל תחזית יותר מדויקת של עלויות הבנייה ובעצם של כלל ההלוואה. 



קחו נשימה ו... צאו לדרך:

בניית בית מהיסודות הינה כבריאה חדשה. 

ליווי מסור מצדכם של כל שלבי הקמת הבית, מקביל ממש לגידול ילדים.

לקום בלילות- לרוץ לבנקים לקבל אישורים.

להרגיע בכי- לתאם בין השמאות למציאות.

פסיעות ראשונות- השלד מוכן.

מילים ראשונות- מתחילים להרגיש תחושת ביתיות.

ו… רגעים של נחת- שכיבה בערסל המוצל בחצר ביתכם המושלמת.

רוצים למצוא את עצמכם כבר אחרי כל הפרוצדורות המסובכות? 

הכל נראה לכם כמו חלום ורוד מדי? 

אז לא!!! 

המומחיות שלנו זה לקחת חלומות של אנשים עסוקים ולעשות עבורם הכול. לרוץ לבנקים, להתמקח על הריביות, להגיש תוכניות ו…לתת לכם את המפתח הביתה.

אנו נשמח לתת לכם את השירות המושלם ביותר עבורכם.      

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.

בהצלחה!!! 

ולרוות נחת מכל שלב בתהליך הצמיחה   

    

   

  

  

 

לשיחה עם מומחה צרו קשר 

חדשות משכנתא