משכנתא למחיר למשתכן

"זכיתם" במחיר למשתכן? על מנת לממש את הזכייה הזו תצטרכו לדעת  מה הן דרישות הבנק לגבי משכנתא כזו. אחרי קריאת הכתבה הבאה תהיו חכמים יותר…



תמיכה כמעט מושלמת של הבנק:

ספר החוקים מלא בסעיפים מסעיפים שונים על נושאים רבים, חוקת הממשלה לא דילגה גם על נושא שכוח זה של מחיר למשתכן ואחוזי המימון שלו. מטרת החוק היא לסייע במצוקת הדיור הקשה.

אבל העובדה שזכיתם בדירה במיליון מאתיים שקל במקום במיליון שש מאות שקל, כנראה לא פותרת לכם הרבה מהמצוקה בה אתם נמצאים. כי אולי עם החזרי המשכנתא מדי חודש תסתדרו, אבל על מנת לקבל את מלוא סכום ההלוואה, תידרשו כתנאי בסיסי להביא הון עצמי גבוה של 35% משווי הדירה. 

אבל, ופה מגיעה האבל הגדול, 35 האחוזים הנדרשים להון העצמי, הם ביחס לשוויה של הדירה בשוק. אם מתייחסים למחיר הדירה במסגרת התוכנית, המימון מהבנק יכול להגיע ל 90%. הרי הדירה נמכרת במחיר נמוך יותר משוויה בשוק. 

וכך, על מנת לקנות דירה במחיר מיליון שקלים, אם שמאי העריך את שוויה במיליון מאתיים שקלים, הנזילות הנדרשת ממכם היא על סך 100,000 שקלים בלבד!

הבשורה המשמחת:

אם עד עכשיו ידעתם שעבור רכישת דירה צריך נזילות הון – כסף מזומן רב מאוד, פתאום, עם 100,000 ₪ תוכלו לראות את עצמכם בבית בו יש לכל אחד מבני הבית לאן לזוז…

איך זה עובד? במשכנתא למחיר למשתכן הבנק נותן אחוז מימון של 75% מערך הדירה ולא ממחיר הדירה בפועל. כך קורה שנדרשים להון עצמי נמוך יותר מבכל עסקה אחרת. 

שימו לב, אם  הדירה שלכם עולה 1.8 מיליון ש"ח ומעלה, הבנק לא ייתן אחוזי מימון של 75% מערכה בשוק החופשי אלא רק ממחיר הדירה בפועל. 

חשוב לציין שההון העצמי המינימלי שיידרש לא יעמוד על פחות ממאה אלף שקל.

הסיכונים במחיר למשתכן, לבנק או לזוכה???

חשבתם על הסיכונים הקיימים במשכנתא בעלת 90% מימון? הרי עם כל כבוד לזכייה המשמחת, המשכנתא היא משכנתא.

מצד הלקוח- המשכנתא היא ענקית וההחזרים החודשיים גם הם כמובן. האם הסיכון לא גבוה מדי?

מצד הבנק- הלוואה גדולה מאוד מונחת על קרן הצבי, האם הסיכון לא גבוה מדי?

התשובה היא לטובת שני הצדדים כאחד. הרי בינינו, מאיפה יש לזוג צעיר הון עצמי? לרוב הוא מההורים ומחסכונות קודמים. אם כך, מה ההבדל בין זוג שאחוזי המימון שלו מהבנק הם 75%, לבין זוג שאחוזי המימון שלו מהבנק הם 90%? נניח שסכום המשכנתא של שניהם עומד על אותו הסכום, תוכלו לראות כי מי שנטל אחוזי מימון גבוהים יותר, משלם מחיר גבוה יותר על ריביות המשכנתא. כי הכלל הוא ידוע, ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר, כך ריביות המשכנתא יהיו גבוהות יותר. הסיכונים בכל משכנתא הם אינדיבידואלים. הבנק ישקול כל מקרה לגופו. ואתם, מוזמנים לבדוק את היכולות הפיננסיות שלכם יחד עם יועצי המשכנתאות המומחים שלנו.

מחיר למשתכן, מההגרלה לקניה:

איך מתכוננים לקראת בחירת הדירה בפרויקט מחיר למשתכן?

גם אחרי שזכיתם, עדיין תהיו זקוקים למזל רב בשביל לממש את הזכייה. ובעיקר שישארו לכם דירות העונות למסגרת התקציב שלכם. ונסביר. בהגרלת פרויקט מחיר למשתכן, מי שזוכה ראשון מגיע לבחור ראשון ומי שמגריל שני מגיע לבחור שני וכן הלאה.

מה המינוס בזה?

בדירה במחיר למשתכן, כמו כל דירה המחיר הוא לפי מטר רבוע. ולכן, יכול להיווצר מצב בו זוג בעל יכולת בסיסית לקניית דירה במחיר למשתכן נותרו אחרונים שעוד לא בחרו דירה, הדירות האחרונות שנותרו להם אלו דירות בשווי 1.7 מיליון. עם כל הכבוד לידיעה שבפועל היא שווה 2.2 מיליון ש"ח, לזוג אין את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה כזו.

חתימת החוזה והעברת התשלומים:

עריכת החוזה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן היא כמו כל חוזה רגיל. לאחר שהגעתם עם הקבלן לעמק השווה תוכלו לחתום את החוזה.

מה בכל זאת שונה? אופן התשלומים.

בפרויקט מחיר למשתכן, כל פרט וכל תאריך שנקבע מראש יהיה קשה מאוד לשנותו בהמשך. ולכן, לפני שאתם חותמים חוזה, תהיו ערניים לראות האם דרישות הקבלן ואישורי המשכנתא שלכם תואמים. כי על כל אי התאמה אתם עלולים להיתקל מנגד באי הבנה ואחר כך באי נעימות. (כמובן שעל כל כלל יש יוצא מן הכלל ותמיד תוכלו לשמוע על פרויקטים בהם אנשים שינו באמצע התשלומים את התאריכים או כל פרט אחר וזה עבר בשלום).

שימו לב שהתשלומים מוצמדים לשינויים במדד תשומות הבנייה.

כמה נקודות חשובות שכדאי שתדעו בשלב זה:

  • עד לקבלת המפתח תצטרכו להתמודד גם עם משכנתא חודשית וגם עם שכירות, כמובן שתוכלו לבקש מהבנק תקופת גרייס*.
  • קשה לכם להתארגן עם ההון העצמי? במקרים בודדים וחריגים בהם אתם יכולים להוכיח לבנק שהכסף הוא נזיל (בחשבונכם או בחשבון ההורים), יש סיכוי שתקבלו את המשכנתא לפני העברת ההון העצמי.
  • ברכישת דירה מקבלן, המשתלם ביותר הוא להעביר את התשלומים כמה שיותר מוקדם, ובכך לחסוך את תנודות ועליות מדד תשומות הבניה. במסגרת תוכנית זו, אם לא סיכמתם על כך מראש עם הקבלן, לא תוכלו להעביר תשלומים מוקדם מהתאריך הנקוב.
  • במקרים מסוימים יאשר הקבלן לחרוג מן הכתוב בחוזה ולהעביר תשלומים מוקדם יותר אך בלי לוותר לכם על מדד תשומות הבניה, מה הרווח? יציבות במחיר הנכס שלכם. אתם יודעים מראש כמה הדירה תעלה לכם בסופו של דבר. ריביות המשכנתא יציבות ואתם יכולים להיות רגועים.
  • ישנם קבלנים שיסכימו לקבל תשלום מוקדם מן הצפוי ללא הצמדה למדד (פחות מצוי, אבל קיים).

הלחץ של הדקה האחרונה:

קראתם בעיון שורה אחר שורה? עכשיו למעשים!

בפועל, כל מה שקראתם קורה בימים בודדים והלחץ הוא גדול מאוד. ולכן, אם זכיתם בהגרלה במחיר למשתכן, פנו מיד למתכנני המשכנתאות שלנו לצורך הגשת בקשה לאישור עקרוני למשכנתא,* כדי שתהיו בטוחים שאתם יכולים להתחיל להתרגש לקראת רכישת דירה משלכם. 

דבר נוסף שחשוב שתסדרו במידי, זו זכאות למסלול זכאות משכנתא*. לרוב, כל מי שנכנס להגרלה זו, זכאי לקבל ריביות במסלול זכאות. מיום הגשת הבקשה עד לקבלת תעודת הזכאות, עלול לעבור זמן יקר. לכן, המלצה שלנו, היערכו בהקדם! 

בשורה תחתונה-

משכנתא במחיר למשתכן היא משכנתא רגילה + כמה פרטים קטנים שצריכים לקחת בחשבון.

רוצים לחסוך? תתייעצו!

הבנקים לא מתייחסים למשכנתא זו כאל משכנתא רגילה. ההתמקחות על ריביות המשכנתא שלכם חשובה ביותר בדרך לחיסכון מקסימלי במשכנתא שלכם. חברתנו "המפתח למשכנתאות" מתמחה בליווי משכנתאות במחיר למשתכן. אנו נשמח לראות אתכם משלמים לבנקים כמה שפחות כסף.

בואו אלינו כי אצלנו זה אפשרי.

לשיחה עם מומחה צרו קשר 

חדשות משכנתא