למה אי אפשר לחתום על חוזה רכישה בלי עורך דין?

אזרח פשוט שרוצה לקנות בית לא יודע אפילו עד כמה ההליכים עד למציאות בה יש לו נכס ביד, הם מורכבים. זה התחיל עם קום המדינה ולא הסתיים אף פעם. עם כל ממשלה חדשה שקמה, קמות עוד ועוד דרישות חוקיות בנושא רכישת נכס. הדרישות יכולות להיות: הטלות מס חדשות, תנאי סף שונים, בירוקרטיות שונות ועוד. 

לכן, אם רציתם לוותר על מעורבות עורך דין בעסקה שלכם, אתם יכולים להיות בטוחים שלא תוכלו לקדם כלום בלי ליווי של עורך דין. 

אז מה עושה עורך הדין ברכישת דירה? 

בדיקת הקרקע מבעלויות קודמות

המדינה שלנו ממש מסודרת בכל הנושא של רישום דירות ותיעוד בעליהן. קיימים שלושה מקומות בהם ניתן לרשום דירות: 1.לשכת רישום מקרקעין (טאבו). 2. חברה משכנת. 3. מנהל מקרקעי ישראל. 

מה כוללת בדיקת בעלות על נכס בטאבו?

 זו תהיה הפעולה הראשונה אותה יבצע עורך הדין. דרך בדיקה זו יכול עורך הדין לגלות אם מישהו מנסה לרמות אתכם על ידי מכירת נכס פעמיים לשני אנשים שונים. הוא גם בודק אם יש הערת אזהרה על הנכס מגורם נוסף שלא הודיעו לכם עליו והאם מי שמציג את עצמו כמוכר הדירה הוא אכן הבעלים הבלעדיים של הדירה. 

דבר נוסף שבודק העורך דין בנסח הטאבו, הוא מפרט הנכס הכולל: 

  1. שטח הדירה במטרים.

  2. שטחים נוספים בבעלות המוכר. זה יכול להיות מחסן, חניה וכדו'.

דרך בדיקה זו יגלה העורך דין האם השטחים האלו שייכים למוכר בדרכים רשמיות תקפות או שהוא החליט שהם שייכים לו מאחר והוא קנה אותם ממישהו שלא העביר לו את הבעלות וכדו'. ייתכן שאף אחד לא אמר לו על כך מילה והוא אפילו לא מודע לאי תקינות הנכס שהוא מחזיק.

בדיקת נקיות הדירה מעיקולים שונים ושיעבודים שלא ידועים לקונה 

אם למוכר שלכם יש עסק שפשט רגל, כנראה שיש לו עיקול על הדירה. ייתכן גם שיש לו עיקול על הדירה שלא בגלל סיבה אחרת כמו מריבה עם מישהו שהחתים אותו על עיקול הדירה אם לא יעמוד בהסכמים. לא תמיד זה יהיה בגלל חוב של בעל הנכס. זה יכול להיות במסגרת הגבלת פעולות כמו גירושים מסובכים, או כל בעיה משפטית אחרת. 

עורך הדין יפנה לגוף ששם את העיקול על הדירה ויראה האם יש מה לעשות בנידון כדי להסיר את המכשול. במקרים קלים, יהיה ניתן להסיר את העיקול בקלות מעל שמה של הדירה ולהמשיך את הליך הרכישה בלי בעיות. אך יש מקרים בהם העורך ימליץ ללקוח שיחפש דירה אחרת כי הוא לא רואה סיכוי לנקות את הדירה מבעיותיה בקרוב. 

עורך הדין יבדוק את הנתונים גם דרך גופים נוספים. ברשם המשכונות יכול להופיע עיקול שלא הופיע על הנכס בבדיקה ראשונית על הדירה דרך נסח הטאבו. 

בדיקות שונות אותן יבצע עורך הדין על הדירה

בדיקה בעירייה או ברשות המקומית

אם לשוכר הדירה יש חובות כבדים לעירייה, זה לא יופיע ברשם המשכונות או בכל גוף אחר כי אם בעירייה בלבד. על כן, חשוב מאוד לבדוק בעירייה האם כל תשלומי הארנונה מסודרים או שיש אי אלו חובות שיצוצו פתאום לאחר הקניה והם יפלו על כתפי הקונה. 

היטלים שונים

אם העירייה מתכננת לשקם את מערכות הביוב ברחוב שלכם יכול מאוד להיות שהיא תדרוש תשלום עבור הבניה. 

בדיקת נקיות תיק הבניין

עורך הדין יבדוק שאין שום בניות או תוספות בנייה שלא מאושרות על ידי העירייה. הוא גם יבדוק אם קיימים חובות שדיירי הבניין לא הסדירו לאחר מספר התראות. בדיקות אלו הן קריטיות. כי אם תרכשו את הבית והעירייה תתעורר שוב לטפל בנושא, זה יפול עליכם למרות שמבחינתכם אתם לא קשורים לכל הסיפור הזה ובאתם לגור בבניין כשכבר היה לו חוב של כל דיירי הבניין לעירייה. 

בדיקת תכנונים של איזורים לא בנויים בסמוך לנכס

אם יש לכם אזורים לא בנויים ליד הבית, יכול מאוד להיות שעל אחד מהם עומד לקום איזה מרכז מסחרי, בית ספר או כל דבר אחר שעלול להפריע לכם בעתיד. העורך הדין יבדוק מה עתידה של הקרקע המקיפה את הבניין שלכם. 

בדק בית

עורך דין יבדוק האם יש אי אלו בעיות במבנה עצמו מבחינה בטיחותית. זוהי בדיקה חיונית בעיקר בדירות הממקומות בבניינים ישנים מאוד. אם עדיין תרצו לקנות את הבית, תוכלו לנסות להוריד את המחיר על חיסרון שנמצא במבנה הדירה. 

רשם החברות

אם אתם עומדים לקנות בית מחברה, אין להיסתפק בבדיקה בנסח טאבו. יש לבדוק את נתוני הנכס גם אצל רשם החברות. 

פעולה נוספת שמבצע עורך דין: עורך זכרון דברים לפני רכישת דירה

זכרון דברים בדרך כלל נחתם מיד עם החלטתכם לקנות את הבית. על ידי מסמך חתום של זיכרון דברים תהיו בטוחים שהדירה שלכם ובעל הדירה לא יראה אותה לקונים פוטנציאלים נוספים במטרה למכור להם את הבית. מבחינה משפטית החתומים על זיכרון דברים אמורים לכבד את המסמך כאילו היה חוזה רכישה ממש, אך כמובן הוא חלש יותר מחוזה רכישה רגיל. 

על מנת להיות בטוחים שתוכלו לסגת מהעסקה גם אחרי חתימה על זכרון דברים, חשוב מאוד להוסיף סעיף בסוף זיכרון הדברים שאומר כי כל האמור לעיל תקף רק עד תאריך זה וזה אם לא ייחתם חוזה רכישה עד אז… 

פעולה נוספת: שני הצדדים, הקונה והמוכר מגיעים לעורך דין וחותמים יחד על חוזה רכישה

בחוזה הרכישה יפורטו פרטי העסקה לפרטיה, החל במה מכיל הבית מבחינת מטרים, רהיטים שהמוכרים מתכננים להשאיר, מטבח וכו'. מתי יעברו המפתחות לקונים וכמובן כל הערה נוספת שהמוכרים רוצים להוסיף לפני שהם חותמים על מכירת הבית שלהם. 

על מה חותמים בחוזה הרכישה?

  • המוכרים מצהירים כי הדירה שבבעלותם נקיה מכל שיעבוד והם רוצים למכור אותה. הקונים מצהירים כי הם ראו את הדירה והם מעוניינים לקנות אותה. 

  • שמועברים זכויות הדירה מן המוכרים אל הקונים.

  • הסדר התשלומים. תאריכי היעד של העברת התשלומים של הרוכשים למוכרים. מתי? איך? כמה? בדרך כלל בעת חתימת החוזה יעבירו הקונים את ההון העצמי או לפחות את חלקו למוכרים. 

  • לאחר החיתום ישים עורך הדין הערת אזהרה על הנכס לטובת הבעלים הטריים של הנכס. 

  • מחיקת הערת האזהרה של המוכרים עקב משכנתא פעילה. אם יש להם משכנתא הם יכולים לגרור אותה אל הבית אליו הם עוברים. אבל בכל אופן, מתבצע ניקוי הבית הנוכחי מכל רושם של הערת אזהרה. 

  • סידור המשכנתא של הקונים. 

  • תאריך מדויק למסירת המפתחות. אם הקונים רוצים אופציה לאיחור, יש לסדר זאת בין הצדדים ולהגיע להסכמה עד כמה יהיה ניתן לאחר ומה גובה הקנס שישלמו המוכרים לקונים על כל איחור כזה.
     
  • מה יחשב להפרות חוזיות.

  • שונות: כל הנושאים האחרים שלא מוסדרים בחוזה ויש לרוכשים או לקונים צורך שזה יופיע בחוזה הרשמי. 

אילו מסמכים עורך דין מצרף לחוזה הרכישה?

  • נסח טאבו מעודכן. 

  • אישור סילוק משכנתא של המוכרים.

  • חוזה רכישה המקורי של הקבלן תשריט מדויק של הדירה.

  • אם הדירה מושכרת אז יש להציג חוזה שכירות. 

  • מסמכים שונים שעורך הדין חייב כמו ייפוי כוח, טופס בקשה להערת אזהרה, שטר מכר וכו'.

אילו תשלומי מיסים עורך דין מסדר?

מס רכישה

אם הרוכשים צריכים לשלם מס רכישה, עורך דין יסדר זאת. יש מקרים בהם יש פטור לרוכשים מלשלם מס רכישה, גם בזה העורך דין יטפל. 

היטל השבחה

אם מס רכישה מוטל על הרוכשים אז מס מס שבח מוטל על המוכרים בגין רווח על הדירה שלהם שנוצר מעליית מחירי הדירות. אתם הרווחתם? גם המדינה רוצה לטעום חלק מהעוגה. יש פעמים שהרוכשים אמורים לשלם היטל זה עקב אישורי בניה זמינים המעלים את ערכה של הדירה. 

חשים בסחרחורת? לא יודעים מה אתם אמורים לעמוד על עורך הדין שלכם?

אנו במפתח למשכנתאות פתח תקווה נשמח לתת לכם גב חזק בתקופה כה משמעותית בחיים שלכם-רכישת בית פרטי אשר עומד להיות בבעלותכם הבלעדית. אין כמו לדעת שהנכס הוא שלך. 

מוזמנים להכיר מקרוב מה פירוש ייעוץ משכנתאות איכותי הניתן מתוך ניסיון של חברה המורכבת ממגוון של מומחים בתחום, אנו נמח להעניק לכם את השירות הטוב ביותר. 

הקליקו כאן להשארת פרטים ונציג משלנו יחזור אליכם לתזמון פגישת היכרות ללא עלות מצדכם.

לשיחה עם מומחה צרו קשר 

חדשות משכנתא

יצירת קשר מהירה

פניה מהירה: